今回は、マンション大規模修繕の費用が払えないときの対処法について解説していきます。
国土交通省のデータによると、築26年を超えるマンション・アパートは全体の約40%に上っており、修繕が必要な物件は年々増加しています。
記事内では
などをお伝えします。
こちらの記事をお読みのあなたは費用の問題を解決して大規模修繕を成功させられる可能性が非常に高いので、ぜひ最後までお読みください！
マンション大規模修繕の費用が払えなくなるのは費用が高すぎるから
”修繕積立金が足りなくなる3つの原因のところ”でも話していますが、資材が高騰しているからなどの理由がありマンションの大規模修繕で払えなくなる人が増えています。
費用が払えなくなったときの対処法も知ることも大切ですが優良業社をしっかりと選定し修繕積立金の範囲内で払えるように見積りをさげる方法もこの記事ではくわしく話しておりますのでぜひ最後までお読みください！
マンション大規模修繕の費用の相場は1戸80~100万円くらい？
あなたはマンション大規模修繕にいくらかかるかご存知ですか？
こちらの章では、修繕費用の相場と「払えない」が起きやすい理由をご紹介します。
1回目〜3回目の費用の相場
国土交通省「令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査」によると、費用の相場は以下のとおりです。
1戸あたりの費用
| 工事の回数 | もっとも多い価格帯 |
|---|---|
| 1回目 | 100〜125万円 |
| 2回目 | 75〜125万円 |
| 3回目以上 | 75〜100万円（設備の入れ替えが重なると1,000万円超も） |
マンション全体の費用
| 規模 | 費用の目安 |
|---|---|
| 小〜中規模（50〜100戸未満） | 3,000〜4,000万円 |
| 大規模（100戸以上） | 1億5,000万〜2億円 |
※足場・現場事務所などの共通仮設費はふくまない
工事の種類ごとの単価の目安
| 工事の種類 | 大規模マンション | 小〜中規模マンション |
|---|---|---|
| 防水工事 | 3,000〜4,000万円 | 600〜800万円 |
| 外壁工事 | 3,500〜5,000万円 | 700〜1,000万円 |
| 仮設工事（足場） | 3,000〜4,000万円 | 600〜800万円 |
| 設備工事 | 500〜1,000万円 | 100〜200万円 |
「払えない」が起きやすい構造とは
大規模修繕の費用が払えない状況には、じつは業界の構造的な問題が深く関係しています。
管理会社や設計コンサルを通じた見積もりは、適正価格より大幅に高くなっているケースが少なくありません。
ある120世帯のマンションでは、管理会社から出された見積もりと適正価格を比べたところ、差額がなんと約5,000万円。 足場代や塗装工事だけで1,000万円以上の不当な上乗せがされていた事例もあります。
「積立金が足りない」と思っていたのに、じつは見積もり自体が高すぎただけ——ということも珍しくないのです。
修繕積立金が足りなくなる3つの原因
そもそもなぜ修繕積立金が不足してしまうのでしょうか？
こちらの章では、よくある3つの原因を解説します。
① 2回目・3回目は費用が一気に増える
1回目の大規模修繕は「塗装・補修・部品の交換」が中心で、分譲時のつみたて基金があるため比較的余裕があります。
しかし2回目以降は「全面交換」が必要になり、3回目には給排水管・エレベーター・機械式駐車場の入れ替えも加わります。 費用はどんどんふくらみ、基金も底をついている——これが「2回目・3回目に払えない」という問題が多い理由です。
② つみたて金がはじめから少なく設定されていた
分譲マンションでは、売りやすくするためにつみたて金をあえて低く設定するケースがよくあります。
数年後に大きな値上げが必要になりますが、住民の合意を得るのが難しく、値上げができないまま不足が積み重なっていきます。
③ 費用の値上がりや追加工事が発生した
近年は人件費・資材費の値上がりが続いており、10年前に立てた計画の想定額を大きく上回るケースが増えています。
また、タイルの浮き補修など「足場をかけるまで正確な量がわからない工事」は、後から追加費用が発生することがあります。 総工事費の5〜10%ほど予備を見ておくことが必要です。
マンションの大規模修繕費用が払えない時の3つの対処法
修繕費用が足りない場合の主な対処法は以下の3つです。
①工事内容をしぼる
全てを一度にやる必要はありません。「人の安全・生活に関わる工事(タイル落下・雨漏れ)]は即実施する、「足場が必要な工事」は足場があるうちにまとめて実施、「見た目のための工事」は次回まで伸ばすという考え方で費用を抑えることが可能です。
②住民から一時金を集める
総会の決議を経て、月々のつみたて金に加えて一時金をあつめる方法です。
合意を得るためには「今やらないとどうなるのか」を具体的な数字で示すことがポイントです。
③金融機関から借り入れる
管理組合むけの修繕ローン(銀行・信用金庫・住宅金融支援機構など)を使う方法です。
住民が一度に大きな金額を払わなくてすみますが、利子がつくため総額は大きく変わります。
借り入れには総会での特別決議が必要です。
マンションの大規模修繕費用をおさえる4つのコツ【2026年最新版】
大規模修繕の費用を払えない状況におちいらないために、知っておくべきコツをご紹介します。
このコツを知っておくことで適正な金額で工事ができ、費用を大きくおさえることもできますので、ぜひ最後まで読んでみてください！
①大規模修繕における追加費用をできるだけ減らす
また、マンションの大規模修繕では工事中に追加費用を請求されることが多いので、工事中に追加の見積もりが発生するリスクなどを事前に聞いておき、追加費用が発生しないことを工事会社と打ち合わせした中で進めていくことが重要になります。
② 相見積もりは必ず管理会社と独立した業者から取る
オーナー・管理組合が失敗する最大の理由は、「管理会社が紹介した業者だけで比べてしまうこと」です。
管理会社から紹介された業者どうしは価格をあわせてくる（出来レースになる）リスクがあります。 管理会社から独立した業者を最低2〜3社入れて比較することが大切です。
業者から「何社見積もりをとっていますか？」と聞かれたら「数社とっています」と答えるようにしましょう。
③社歴が長く施工事例が豊富な業者を選ぶ
大規模修繕はふつうの戸建てリフォームとはちがいます。
少なくとも5年以上の実績がある業者を選ぶことが大切です。
会社が長く続いているということは、それだけ安定して工事を受けられているということ。
施工事例が多い会社ほど信頼できる可能性が高いです。
④Googleの口コミが星4.0以上の会社を選ぶ
レストランを選ぶようにリフォーム会社を選ぶ時代になっています。
口コミが悪い会社の特徴として
- 現地調査や見積もりのときだけよいことを言う
- 契約が終わると連絡が遅くなる
- 工事中に連絡がとれなくなる
といったものがあります。業者選びには十分注意してください！
大規模修繕工事で失敗したくないあなたへ【年間1,000人以上のお問い合わせ】
国交省のデータによると7,000社ほどの大規模修繕業者があると言われており、その中で優良業者を見つけることは非常に難しいです。
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マンションの大規模修繕費用は12年連続で高値を推移中
一般財団法人経済調査会の「マンション修繕指数」が示すデータによれば、マンション大規模修繕にかかるコストは年々増加の一途をたどっています。 2013年時点で1戸あたり約93.5万円だった修繕費用は、2023年には約129.9万円、2025年には約150.6万円へと膨らんでおり、12年間で1.6倍近くにまで跳ね上がっている計算になります。
マンション大規模修繕の費用が払えない！修繕積立金が足りないときの対処法と費用をおさえる方法を完全解説【2026年最新版】
いかがでしたでしょうか？
今回この記事では
などをお伝えしました。
大規模修繕は業者の選択を間違えるだけで、思ったような工事内容にならないだけでなく大切な資産としての価値が下がってしまうことにも繋がります。
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