あなたは大規模修繕における確認申請について正しく理解できていますか？
国土交通省のデータによると築年数26年を超えるタワマン・マンションは約40%となり、修繕が必要な物件は非常に多くなっているのです。
また工事内容自体が複雑で専門的なため、”自力でどのように進めていけばよいのか分からない”と悩まれているオーナー様・管理組合様が非常に増えてきております。
大規模修繕を検討しようと考えているあなたは
といった不安があるかもしれません。
この記事内では主に
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大規模修繕に確認申請は必要！過半の修繕の考え方
大規模修繕を検討していくと、必ず直面するのはマンションや戸建て住宅にかかわらず、「この工事に確認申請は必要なのか」という疑問です。
手続きを誤ると、将来的に資産価値が下がり、住宅の売却や融資に悪影響を及ぼすリスクがあります。
こちらの章では、大規模修繕の確認申請の定義や、判断の分かれ目になる「過半の修繕」の考え方について解説していきます。
大規模修繕に確認申請は必要？
結論から言うと、大規模修繕を行う際は条件はありますが、確認申請が必要です。
新築を立てる場合であれば、建築基準法第六条の第一号から第四号の建築物が対象になります。
大規模修繕の場合はその中でも第一号から第三号に掲げられた規模の建築の場合に確認申請をする必要があります。
第一号から第三号を判断する基準は簡単に以下の内容になります。
|
区分 |
建築物の種類 |
判断基準（規模・構造） |
主な例 |
|
第一号 |
特殊建築物 |
・床面積合計が100平方メートルを超えるもの |
マンション、寄宿舎、学校、病院、店舗、倉庫など |
|
第二号 |
木造建築物 |
・3階以上 ・延べ面積が500平方メートルを超える ・高さ13メートルもしくは軒の高さ9メートルを超える |
大規模な木造住宅・アパート |
|
第三号 |
木造以外（鉄骨・コンクリート） |
・建築物で2階以上 ・延べ面積が200平方メートルを超える |
RCマンション、S造の住宅・事務所など |
参照：建築確認・検査の対象となる建築物の規模等の見直し（国土交通省）
どの範囲を直すと「大規模修繕」になるのか【過半の修繕の考え方】
大規模といっても、その規模の感覚は人それぞれです。
そこで建築基準法第二条の十四項によると以下の内容で具体的な規模が示されています。
１４、大規模の修繕
建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の修繕をいう。１５、大規模の模様替
建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の模様替をいう。
ここで示されている主要部分とは、壁、柱、結果、はり、屋根、階段のことをいいます。
この部分を修繕する際に「確認申請」が必要になります。
（逆にこれ以外の仕切り壁や間柱、附け柱、掲げ床、最下階の床、小ばり、庇、屋外階段などは、主要構造部ではないので、確認申請は必要ありません。）
※そのため、外壁塗装や改修工事でも確認申請が必要なケースがあります。
外壁は建築基準法上では「主要構造部」に該当します。
単なる塗装にと留まらず、外壁材の張り替えや剥離を伴う改修工事が建物の半分（過半）を超える場合は確認申請が必要です。
判断の基準としては主に工事をしようとしている部分の半分以上を作り替える工事かどうかという判断基準をもっていただければと思います。
詳しい内容は以下になります。
|
柱・梁 |
それぞれの総本数に占める割合 |
|
壁 |
その総面積に占める割合 |
|
床・屋根 |
それぞれの総水平投影面積に占める割合 |
|
階段 |
その階ごとの総数に占める割合 |
参照：木造戸建の大規模なリフォームに関する建築確認手続について（国土交通省）
マンション大規模修繕と模様替の違いについて
確認申請をする際には、大規模修繕と模様替の定義について十分に理解することが重要です。
以下がそれぞれの定義ついてです。
「修繕」の定義
・同じ位置に概ね同じ材料を用いて造り替え、性能や品質を回復する工事
例：板張り外壁を板張り外壁に変える
「模様替」の定義
・同じ位置でも異なる材料や仕様を用いて造り替え、性能や品質を回復する工事
例：木造柱を鉄骨柱に変える
これらが建築基準法における「修繕」と「模様替」の定義になります。
マンション大規模修繕で準備すべき必要書類と流れ5STEP
マンション大規模修繕において、確認申請は「着工前」と「完成後」に段階で審査が行われます。こちらの章では、確認申請の必要な書類やその流れ、注意点について解説します。
申請時の必要書類
建築確認申請には審査に必要な設計図書などが必要になります。
他にも、建物の種類によっては必要書類も変わってくるので、主なものは以下の表を参考にしてみてください。
|
カテゴリー |
書類名 |
内容 |
|
申請書類 |
①確認申請書 ②建築計画概要書 ③委任状 |
①②建築主、用途地域、建蔽率などを記載した重要書類 ③施工会社や設計事務所が代理で申請するために必要なもの |
|
図面 |
①案内図・配置図 ②平面図・立面図 ③求積図 ④公図・工事届 |
①建物の所在地・地図（Googleマップ可）と敷地内の配置の図面 ②建物の階段の構成や外観・使用などを詳しく書き込んだ図面 ③敷地面積・建築面積を正確に三種流するための図面 ④土地の区画を示す公図や、工事の種別が記載された届出 |
大規模修繕の確認申請に必要な書類はこのように多くの種類があります。。
大規模修繕における「確認申請」の流れ5STEP
建築確認申請の義務は建築主にありますが、実際には専門会社などが代理人として申請を行います。主な流れとしては以下になります。
- 専門会社の選定：設計や施工、確認申請の代行を任せる会社を選ぶ。失敗しない会社の選定方法については次回の章で解説しています。
- 設計・事前相談：選定した専門会社が、計画内容が建築基準法に適合しているのか、行政機関と協議を行う
- 建築確認申請（1回目）：着工前に書類を提出し、審査を受ける
- 建築確認済証の発行：適合が確認され次第、発行される。これがないと着工はできない。
- 工事完了届・完了検査（2回目）：工事完了後に、申請通りに施工されたかどうか検査を受ける。問題がなければ検査済証の発行が行われる。
申請時にかかる手数料と注意点
申請には、建物の床面積に応じた手数料が発生します。
費用の目安（東京都の場合）は、床面積が100㎡超から200㎡以内であれば、14,000円、完了検査に15,000円程度かかります。（マンションの規模によって加算される）
また自治体よりも、民間の確認検査期間の方が手数料が割高になることが多いです。しかし、審査のスピードが早くなるというメリットもあります。
参照：都市整備局
大規模修繕で確認申請が必要な３つの理由
大規模修繕において確認事項が必要なのは単なり法的義務ではなく、きちんとした理由があります。
そのため、建築のオーナー様や管理組合の皆様にとって、なぜ必要なのかを３つに分けて解説します。
コンプライアンスと資産価値の維持
確認申請を行った上で証拠に残る「検査済証」は、建物の健康診断書のようなものです。
これがあることで、将来の物件売却時や買い手のローンがスムーズに進み、建物の資産価値を正当に維持することができます。
逆に手続きを誤ってしまうと、「違反建築物」とみなされ、資産価値を大きく下げるリスクがあります。
2025年4月執行の４号特例（建築基準法）に対しての適応【国土交通省の法改正】
2025年4月から、建築基準法が大きく改正により、「新2号建築物」と「新3号建築物」に再編されました。
中でも、新2号建築物はこれまで認められていた「審査省略制度（特例）」が廃止されました。そのため、大規模修繕・模様替においても建築確認・検査が必須になりました。
そのため、これまでの配置図や平面図等に加えて、構造関係規定の図書や省エネ関連図書の添付が新たに義務化され、専門的な準備が必要となりました。
しかし、このような正しい手続きをすることは工事の中断や違法状況をさけるために不可欠です。
既存不適格建築物の安全性の確認
建築基準法の改正によって、建築基準法の規定に適合しなくなった建築物を「既存不適格」物件と言います。
「既存不適格」の状態にある建物にとって、大規模修繕は現状の安全基準に照らし合わせて性能をアップデートすることは重要な機会になります。
確認申請を通じて、最新の建物の構造チェックを受けることによって、地震や火災などの災害に対する安全性を公的に担保できます。
「安全な住まい」を作り上げるためには、この手続きは極めて重要な役割を果たします。
このように大規模修繕における確認申請は建物の資産価値を維持するために重要なことです。
しかし、確認申請は複雑な法的な問題ですので、基本的には専門会社にお願いするケースがほとんどです。
だからこそ、専門会社の見極めることが非常に重要になってきます。
以下では、「大規模修繕の専門会社（施工会社）選びで失敗しないコツ」についても解説しているのでぜひご覧ください！
あなたのビル・アパートは談合に巻き込まれていませんか？
出典：TBS NEWS DIG Powered by JNN
最近では、全国的にタワーマンションの談合が深刻な問題となっています。
大規模修繕工事における「談合」とは、施工会社同士が事前に価格を調整し合う行為です。
特に多く見られるのは、設計事務所や管理会社が特定の施工会社を選定し、見積もりや工事の内容まで裏で調整している構造です。
主に内容としては
・複数の工事業者が入札前に受注者や入札価格を話し合って決められる
・競争が行われずに工事費が不当に高く設定される
・業者がコスト削減のため手抜き工事を行う（工事品質の低下）
このような行為は、独占禁止法に違反する重大な不正行為です。
日経クロステックの取材および各社の公表により、対象企業が判明しました。
以下が一覧リストになります。
| 会社名 |
会社名
|
|---|---|
| 公取委が立入検査した主な会社 |
|
|
公取委が資料請求を求めた 設計コンサルティング会社 |
上記のリストの通り、過去に数社、公正取引員会による談合疑惑の立入検査が行われていることが確認できました。
しかし、立入検査＝有罪・悪徳業者とは限りません。
ただ検討されている会社が上記になくても、このような問題がある以上、検討の際は提示された見積もりが適正なのかどうか他社と比較することをおすすめします。
さらに談合について詳しく知りたい方は「【公正取引委員会が調査！？】マンション大規模修繕工事の談合リスト一覧２０社を大公開！」の記事も合わせてご覧ください！
※弊社サービス紹介図になります。
あなたの修繕積立金は「毎月払うもの＝税金のようなもの」ではなく、あなたの大切な資産や財布となっています。
だからこそ、リフォーム会社様には直接話せないような
・マンションの修繕積立金は実際に使われているのか。
・今回の工事で本当にやらなればならない工事内容の詳細について(談合されていないか？)
・あなたの物件にあった本当の意味での適正な会社の見つけ方
といった部分にもお答えしプロの視点でアドバイスいたします。
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以下では、大規模修繕を進める際に失敗しない３つのコツについて解説します。
大規模修繕の会社選びで失敗しないための3つのコツについて【2026年最新版】
大規模修繕の業者選びで失敗しないためには3つのコツが重要になってきます。
このコツを知っておくことで適正な金額で工事ができ、金額を減らすこともできるので必ず知っておきましょう！
①相見積もりは最低2~3社を取り比較する
理事会が失敗する最大の理由は、「比較対象がないまま管理会社の推奨業者の一社で決断してしまうこと」 です。
ですので相見積もり業者は3社を見て判断されることがベストです。
2社ではまだ不十分と言えますし、4社だと多すぎてどの会社がいいのか分からない。ということになるので3社が適切な相見積もり数だと考えています。
1社のみの見積もりで決めてしまうと金額が高く決まってしまうことがあります。
業者から「何社の相見積もりを取られていますか？」と聞かれた場合は「数社とっています。」と答えるようにしましょう。
②施工実績が豊富で歴の長い大規模修繕業者に依頼しましょう
大規模修繕は一般的な戸建てのリフォームとは異なります。
そのため、社歴の長い(少なくとも5年以上の実績のある)大規模修繕業者を選ぶことが大切です！
会社が長く存続していないということはそれだけ安定して工事を受けれていないということになりますので、より施工事例が多い会社を選定するようにしましょう。
③星4.0以上の口コミの良い会社を選びましょう！
レストランを選ぶようにリフォーム会社を選ぶ時代になっています。
グーグルの口コミを見るときは星4以上の口コミになっているかを確認するようにしましょう。
口コミが悪い会社に依頼してしまうと後々問題になり、最悪裁判や訴訟になることもあります。
大規模修繕の会社で口コミが悪い会社の特徴として
- 現地調査や見積もり提出では良い事ばかり話している
- 契約が終わるとレスが悪くなる
- 工事中の連絡が取れにくくなる
といったものがあります。
業者選びには注意するようにしましょう！
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マンション大規模修繕・模様替は確認申請が必要？法改正の影響と必要書類について解説！【まとめ】
いかがでしたでしょうか？
今回この記事では
などをお伝えしました。
大規模修繕は業者の選択を間違えるだけで、思ったような工事内容にならないだけでなく大切な資産としての価値が下がってしまうことにも繋がります。
私たちは管理組合の修繕委員会や理事長の皆様に対して、”適正な工事”を”適正な金額”で行なっていただくことをミッションに優良業者を無料で紹介する大規模エージェントというサービスを行なっております。
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