今回は、タワマン修繕費地獄の原因とその解決策について解説しています。
国土交通省のデータによると築年数26年を超えるタワマン・マンションは約40%となり、修繕が必要な物件は非常に多くなっているのです。
この記事内では実際の口コミを参考にして
などをお伝えします。
こちらの記事をお読みのあなたは失敗せずに大規模修繕を行える可能性が非常に高いので、ぜひ最後までお読みください！
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【デメリットだらけ？】タワーマンション修繕費地獄とは？原因も解説
こちらの章では、管理組合理事・修繕委員が直面する修繕費地獄とは何かと、それが起きてしまう原因・理由について解説していきます。
タワーマンション修繕費地獄とは
タワマンの修繕費地獄は大きく分けて３つあります
①大幅な積立金不足からの一時金の強制徴収
大規模修繕には数億円の費用がかかることが一般的ですが、実際に大規模修繕を実施する段階で、当初の計画を数億円単位で上回った見積もりを受けることがあります。
そうすると、一時金を強制微収するしかない状況に陥ってしまうのです。
②急騰する月額負担
マンションは新築時の負担は軽いですが、多くの新規物件では月々の支払額を安く見せるため段階増額積立方式を利用しています。
そのため、数年ごとに修繕積立金が数倍（３−５倍）に跳ね上がるのが稀ではありません。
③資産価値の低下
上記の内容のように維持費が急騰し、修繕不足になってしまうケースがあります。
そうすると、建物の資産価値が低下し、「高すぎて売れない」「住み続けられない」という人が増え、売却もできず、住み続けられないという状況になってしまいます。
修繕費地獄の3つの原因
次に修繕費が地獄化していってしまう3つの原因について、解説していきます。
①段階増額積立金
前の章でも解説しましたが、新築時に販売を優先し、初期の積立金を安く見せるケースがあります。
これは販売としては売れる方法の一つだとは思いますが、実際には年々積立金が上昇し、実際に大規模修繕を実施する際に修繕費が足りなくなり、追加で数百万の積立金を払うということも起こってしまうのです。
積立金不足は理事会の責任問題に発展しかねないというのが現状です。
②超高額な施工費用と2026年現在のインフレの影響
タワーマンションは、ビルやアパートと比べて数億円の修繕費がかかるのが一般的です。
高所の場所は足場が組めないため、特殊な足場（ゴンドラなど）費用がかかる上に、施設内の設備も大型で高性能のものが多いので、一般的なマンションよりも桁違いの「共通仮設費」が発生します。
さらに、2026年では、建築資材の高騰があるとともに、建築業界の人手不足による人件費が上昇しています。そのため、当初予測していた修繕計画を覆してしまっています。
そのため、10年前に作られた長期修繕計画は、今の物価では通用しません。
③管理会社・ゼネコンの利益の上乗せ
最近では、「談合」がマンション業界では大きな問題となっています。
「不透明な中間マージン」や「グループ企業への利益誘導」が行われているのが事実です。
そのため、管理会社主導の見積もりには、多大な額が上乗せされている可能性があります。
タワマン修繕地獄を回避するための3つの対策(解決策)
タワーマンションの修繕地獄は適切な事前準備によって避けることが可能です。
１、修繕積立金は早めに増額する
長期修繕計画を専門家の助言をもらいながら、定期的に見直し、必要に応して積立金を早めに引き上げることが重要です。
先送りせず、小刻みに増額することで将来に急激な負担を増やすことを防ぎましょう。
２、予防保全の徹底
建物や設備の劣化を早期発見し、部分ごとに補修して対処すれば、数億規模かかる大規模修繕自体を先延ばしすることができます。
管理会社による定期点検の結果を踏まえ、劣化が激しくないうちに、少額でも修繕をし、資産寿命を伸ばすことが重要です。
そのなかでも、劣化が進み資産価値が下がる前に売却するという出口戦略も有効でしょう。
３、合意形成を円滑におこなう
住民への修繕積立金のリスクや増額について、原因と増額しなかったときに起こりうる大きなリスクを定期的に住民に説明し、情報共有することが重要です。
管理組合主催の勉強会や説明会を通して、透明性を高めることができれば、住民の不満や不信感が少なくなり、増額への合意をスムーズに得やすくなります。
管理組合と住民の間の信頼関係を築き上げることはとても重要です。
さらに、大規模修繕会社の選定によって、見積もりも大きく変わってきます。
そのため、「大規模修繕の会社選びで失敗しないための3つのコツについて【2026年最新版】」の章も一緒にご覧ください！
あなたのビル・アパートは談合に巻き込まれていませんか？
出典：TBS NEWS DIG Powered by JNN
最近では、全国的にタワーマンションの談合が深刻な問題となっています。
大規模修繕工事における「談合」とは、施工会社同士が事前に価格を調整し合う行為です。
特に多く見られるのは、設計事務所や管理会社が特定の施工会社を選定し、見積もりや工事の内容まで裏で調整している構造です。
主に内容としては
・複数の工事業者が入札前に受注者や入札価格を話し合って決められる
・競争が行われずに工事費が不当に高く設定される
・業者がコスト削減のため手抜き工事を行う（工事品質の低下）
このような行為は、独占禁止法に違反する重大な不正行為です。
日経クロステックの取材および各社の公表により、対象企業が判明しました。
以下が一覧リストになります。
| 会社名 |
会社名
|
|---|---|
| 公取委が立入検査した主な会社 |
|
|
公取委が資料請求を求めた 設計コンサルティング会社 |
上記のリストの通り、過去に数社、公正取引員会による談合疑惑の立入検査が行われていることが確認できました。
しかし、立入検査＝有罪・悪徳業者とは限りません。
ただ検討されている会社が上記になくても、このような問題がある以上、検討の際は提示された見積もりが適正なのかどうか他社と比較することをおすすめします。
さらに談合について詳しく知りたい方は「【公正取引委員会が調査！？】マンション大規模修繕工事の談合リスト一覧２０社を大公開！」の記事も合わせてご覧ください！
※弊社サービス紹介図になります。
あなたの修繕積立金は「毎月払うもの＝税金のようなもの」ではなく、あなたの大切な資産や財布となっています。
だからこそ、リフォーム会社様には直接話せないような
・マンションの修繕積立金は実際に使われているのか。
・今回の工事で本当にやらなればならない工事内容の詳細について(談合されていないか？)
・あなたの物件にあった本当の意味での適正な会社の見つけ方
といった部分にもお答えしプロの視点でアドバイスいたします。
大規模修繕エージェントなら、公正取引委員会の調査対象となっていない、厳選した優良会社のみ紹介させていただいてます。
(大手や管理会社様からのお見積もりは2次3次請けの工事となり、適正な価格ではないこともあり金額的には抑えることが可能となっております。)
ぜひお得に優良業者による工事を希望されている場合はこちらよりお問い合わせください！
【高すぎる！？】タワマン修繕費の相場は？30年後の修繕積立金はどうなる？
国土交通省の「マンション大規模工事に関する実態調査」によると、大規模修繕工事の費用を戸別に集計しています。
タワマンの戸数は多いのが一般的です。そのため、ここでは、「201-300戸」「301戸以上」の相場費用について解説します。
|
201~300戸以下 |
2億超から2億5000万円（全体の40%） |
|
300戸以上 |
5億超え（全体の37.5%） |
タワマンは、一般的なマンションと比べて、桁違いに修繕費がかかります。
さらに、タワマンの場所や作りによって、費用の差が大きくなっています。
そのため、さらに知りたい方は「タワマンの管理費&修繕積立金高額ランキング」の章も一緒にご覧ください！
タワマン管理費はなぜ高すぎることに？
ご存知かと思いますが、タワーマンションの管理費は一般的なマンションよりも大幅に高いです。
理由としては大幅に分けると三つあります。
①高度なセキュリティー（24時間友人警備やコンシェルジェサービスなど）からなる人件費や豪華な共用施設（プールやジム、ラウンジなど）の水回りや設備維持費が高額になる
②物価高騰（大規模修繕に関わる人件費）と談合の影があること
③築年数が経過するにつれての修繕費が上がり、物価の高騰からも長期修繕計画がうまくいかず、急激な値上がりがあること。
このような理由から、タワマンの管理費は月6万を超えるケースが急増しているのが現状です。
タワーマンションの修繕費30年後は1.5倍に？
国土交通省の調査によると、段階増額積立方式のマンション249事例において、長期修繕計画が当初から最終年までに、修繕積立金が平均3.58倍、中でも42事例は約5.3倍に値上げしたことがわかっています。
参照：国土交通省「今後のマンション政策のあり方に関する検討会とりまとめ」
前の章で原因を説明したように、物価の高騰が続いています。
そのため、タワマンの場合でも修繕積立金はこれ以上に値上がりすることが予想できます。
修繕積立金の高いマンションは売れないのは本当？
上記の説明でお気づきだと思いますが、修繕積立金が高いマンションは売れづらいのが現状です。
理由としては、
・買い手側は月々の支払いのリスクによって、物件購入価格が予算内であっても、同じ条件の修繕積立金の安い物件を選ぶ
・築年数が古くなるにつれて、修繕積立金が徐々に上がるため、将来にかかる費用が大きくなる
・談合などの大きなニュースによって、「せっかく積立てもトラブルが起きて無駄になるかもしれない」という不安
・投資物件としての、資産価値が下がってしまっている
になります。
タワマンの管理費&修繕積立金高額ランキング
今回は住まいサーフィンを参考に、地域ごとにタワマンの管理費&修繕費ランキング表でまとめてみました。
|
順位 |
エリア |
管理費＋修繕積立金 （月額、70㎡換算） |
管理費 |
修繕積立金 |
|
1位 |
東京都 港区 |
56,500円 |
39,800円 |
16,700円 |
|
2位 |
東京都 渋谷区 |
53,800円 |
36,700円 |
17,100円 |
|
3位 |
東京都 千代田区 |
51,900円 |
36,700円 |
15,200円 |
|
4位 |
東京都 豊島区 |
47,800円 |
31,900円 |
15,900円 |
|
5位 |
東京都 文京区 |
46,800円 |
30,300円 |
16,500円 |
|
6位 |
東京都 新宿区 |
46,300円 |
30,000円 |
16,300円 |
|
7位 |
東京都 中野区 |
46,300円 |
29,200円 |
17,100円 |
|
8位 |
東京都 品川区 |
45,400円 |
28,900円 |
16,500円 |
|
9位 |
埼玉県 川越市 |
42,000円 |
27,700円 |
14,300円 |
|
10位 |
東京都 杉並区 |
41,600円 |
24,300円 |
17,300円 |
参照：住まいサーフィン
大規模修繕の会社選びで失敗しないための3つのコツについて【2026年最新版】
大規模修繕の業者選びで失敗しないためには3つのコツが重要になってきます。
このコツを知っておくことで適正な金額で工事ができ、金額を減らすこともできるので必ず知っておきましょう！
①相見積もりは最低2~3社を取り比較する
理事会が失敗する最大の理由は、「比較対象がないまま管理会社の推奨業者の一社で決断してしまうこと」 です。
ですので相見積もり業者は3社を見て判断されることがベストです。
2社ではまだ不十分と言えますし、4社だと多すぎてどの会社がいいのか分からない。ということになるので3社が適切な相見積もり数だと考えています。
1社のみの見積もりで決めてしまうと金額が高く決まってしまうことがあります。
業者から「何社の相見積もりを取られていますか？」と聞かれた場合は「数社とっています。」と答えるようにしましょう。
②タワーマンション施工実績が豊富で歴の長い大規模修繕業者に依頼しましょう
大規模修繕は一般的な戸建てのリフォームとは異なります。
そのため、社歴の長い(少なくとも5年以上の実績のある)大規模修繕業者を選ぶことが大切です！
会社が長く存続していないということはそれだけ安定して工事を受けれていないということになりますので、より施工事例が多い会社を選定するようにしましょう。
③星4.0以上の口コミの良い会社を選びましょう！
レストランを選ぶようにリフォーム会社を選ぶ時代になっています。
グーグルの口コミを見るときは星4以上の口コミになっているかを確認するようにしましょう。
口コミが悪い会社に依頼してしまうと後々問題になり、最悪裁判や訴訟になることもあります。
大規模修繕の会社で口コミが悪い会社の特徴として
- 現地調査や見積もり提出では良い事ばかり話している
- 契約が終わるとレスが悪くなる
- 工事中の連絡が取れにくくなる
といったものがあります。
業者選びには注意するようにしましょう！
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タワマンの修繕費は払えなくて地獄？その原因や費用相場、失敗しないコツを徹底解説！【まとめ】
いかがでしたでしょうか？
今回この記事では
などをお伝えしました。
大規模修繕は業者の選択を間違えるだけで、思ったような工事内容にならないだけでなく大切な資産としての価値が下がってしまうことにも繋がります。
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