あなたは大規模修繕においてまずは何から始めたらいいのか不安ではありませんか？
国土交通省のデータによると築年数26年を超えるタワマン・マンションは約40%となり、修繕が必要な物件は非常に多くなっているのです。
また工事内容自体が複雑で専門的なため、”自力でどのように進めていけばよいのか分からない”と悩まれているオーナー様・管理組合様が非常に増えてきております。
大規模修繕を検討しようと考えているあなたは
といった不安があるかもしれません。
この記事内では主に
などをお伝えします。（上記をクリックしていただければすぐにそこの内容を読んでいただけます。）
こちらの記事をお読みのあなたは失敗せずに大規模修繕を行える可能性が非常に高いので、ぜひ最後までお読みください！
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マンション大規模修繕工事とは？
大規模修繕工事はマンションの資産価値を維持するために必要不可欠です。
しかし、大がかりの工事なため膨大な費用と時間がかかります。
さらに、進め方が初心者ではなかなかわからないことが多いです。
まずは進め方を知る前にマンション大規模修繕の定義から費用相場や周期について解説していきますが、
次の章では「大規模修繕の一般的な進め方８STEP」について具体的にまとめていますので、早速知りたい方は青色の部分をクリックしていただければすぐに読んでいただけます。
マンション大規模修繕の定義
どこからが大規模修繕なのかどうか、わからない方も多くいらっしゃいます。
大規模といっても、その規模の感覚は人それぞれです。
どの範囲を直すと「大規模修繕」になるのか【過半の修繕の考え方】
どこからが大規模修繕なのかどうか、わからない方も多くいらっしゃいます。
大規模といっても、その規模の感覚は人それぞれです。
そこで建築基準法第二条の十四項によると以下の内容で具体的な規模が示されています。
１４、大規模の修繕
建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の修繕をいう。１５、大規模の模様替
建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の模様替をいう。
ここで示されている主要部分とは、壁、柱、結果、はり、屋根、階段のことをいいます。
（逆にこれ以外の仕切り壁や間柱、附け柱、掲げ床、最下階の床、小ばり、庇、屋外階段などは、主要構造部ではないので、大規模修繕にはなりません。）
※そのため、外壁塗装や改修工事も大規模修繕になります。
外壁は建築基準法上では「主要構造部」に該当します。
単なる塗装にと留まらず、外壁材の張り替えや剥離を伴う改修工事が建物の半分（過半）を超える場合は大規模修繕のカテゴリーになります。
詳しい内容は以下になります。
|
柱・梁 |
それぞれの総本数に占める割合 |
|
壁 |
その総面積に占める割合 |
|
床・屋根 |
それぞれの総水平投影面積に占める割合 |
|
階段 |
その階ごとの総数に占める割合 |
参照：木造戸建の大規模なリフォームに関する建築確認手続について（国土交通省）
【高すぎる？】マンション大規模修繕の費用相場
国土交通省の「マンション大規模工事に関する実態調査」によると、大規模修繕工事の費用を戸別に集計しています。
タワマンの戸数は多いのが一般的です。そのため、ここでは、「201-300戸」「301戸以上」の相場費用について解説します。
|
201~300戸以下 |
2億超から2億5000万円（全体の40%） |
|
300戸以上 |
5億超え（全体の37.5%） |
マンション大規模修繕は、一般的な修繕と比べて、桁違いに修繕費がかかります。
また、マンションの場所や作りによって、費用の差が大きくなっています。
マンション大規模修繕は何年ごとにすべき？【国土交通省のガイドタイン】
あなたがマンションを購入したときは、建築当時は綺麗でトラブルもなかったかもしれません。
しかし、建物の設備には「経年劣化」がつきものになっています。そのため、建物の資産価値を維持するためには、建物や設備のメンテナンスが必要です。
国土交通省の「長期修繕計画作成ガイドライン」によると、外壁の塗装や屋上防水などを行う大規模修繕工事の周期は12年程度と記されています。
これは、ガイドラインに沿って管理会社や設計事務所、大規模修繕工事の施工会社が説明しています。
実際には、ガイドラインで掲げられた修繕周期は、
と記載されているだけで、12年周期での大規模修繕の実施が義務でもなく、推奨がされているわけではありません。
しかし、大規模修繕をすべき判断ポイントは専門的知識が必要になってきます。
そのため、施工会社や管理会社に提案された修繕箇所は本当に必要なのかどうかしっかりとした説明をもらうことがコスト削減に近づく第一歩となります。
以下では大規模修繕における進め方を解説していきます。
大規模修繕の一般的な進め方・流れ7STEP
あなたは大規模修繕工事の進め方をご存知ですか？
こちらの章では、大規模修繕工事の一般的な進め方と失敗しない進め方をご紹介します。
大規模修繕工事の一般的な進め方・流れ7STEP
- 管理組合の中から、大規模修繕工事の準備を進めるために修繕委員会を立ち上げます。
- 管理会社の紹介から、専門家に現状の劣化診断を行ってもらいます。
- 劣化診断を参考に、どのような形で業者に依頼するのか（発注方式）の選定します。発注方式については、以下で簡単に紹介しています。
- 検討された進め方に基づき、管理会社からの紹介で施工会社を選定します。
- 施工会社の選定や工事の概要決まったら、総会で決議をします。
- 総会での決議で決定した施工会社に発注を行い、組合員や移住者に向けて、工事説明会を実施
- 実際に契約・着工を行い、工事を始め、時期に工事完了を確認
大規模修繕工事における重要な注意点
大規模修繕工事において最も重要なのが、「発注方式」の意思決定です。
選ぶ方式によっては「コスト」「組合の負担」「工事の透明性」が大きく変わります。
近年では「談合」や「マージン」が社会問題になっており、発注方式の意思決定がより重要になっています。
以下では、一般的に採用されている発注方式の3種類の内容、加えてメリットとデメリットも紹介していきます。
3種類の発注方式とは【設計管理方式・管理会社方式・責任施工方式】
発注方式①：設計管理方式
こちらは、設計事務所が入り、直す箇所を決めてから見積もりを取る方式です。
メリット
- 出てきた見積もりの金額の高い・安いだけを比べればよいため、比較検討が非常に分かりやすい
デメリット
- コンサル料金が発生するとともにコンサルの選定から始めないといけないので時間がかかる。
- 専門的な知識が必要なため、管理組合の知識では設計の良し悪しの判断が難しい
- 設計コンサル、施工会社、理事長の3社による不適切な癒着と、過剰設計を悪用した不正なバックマージンの発生（談合のリスク）
詳しくコンサル会社について知りたい方は「【必要なの？】大規模修繕コンサルタントの評判ってどうなの？ランキングや選定基準を発表！」の記事をご覧ください！
発注方式②：管理会社方式
こちらは、管理会社が主導となって、コンサル会社や施工会社の選定や工事監理まで一貫して請け負う方式 です。
メリット
- 管理組合の負担が圧倒的に少なく、ボランティアで運営されることが多い杏里組合の負担が軽減する。
- 相談から工事完了まで窓口が一つで進むため、専門的な知識が乏しい管理組合としては「どこに何を頼めばいいのかわからない」という状態になりにくい。
デメリット
- 管理会社への中間マージンや紹介料の発生があり、工事費が割高になる「談合」のリスクの可能性がある
- 見積もりがコンサル料と工事費が一体となっていて「一式見積もり」のため、比較や費用の内訳が把握しづらい。
- 施工会社の選択肢が限られてしまう。
発注方式③：責任施工方式
こちら工事会社自身で設計と見積もりを出す方式です。
メリット
- 他社と競争するため不要な工事（過剰設計）が省かれやすくなる。(不必要な工事をしなくて済む。)
デメリット
- 各社から出てきた見積もりの比較が難しいので素人では違うを判断することが難しい
- そもそも優良業者での責任施工での相見積もりではないと正しい競争原理が働かない。
以上が３種類の発注方式になります。
特に設計監理方式や管理会社方式は近年、「談合」が問題視されています。
ご自身の修繕積立金を無駄にしないようにこの問題には慎重に行動することが重要です。
詳しくは「【公正取引委員会が調査！？】マンション大規模修繕工事の談合リスト一覧２０社を大公開！」の記事をぜひご覧ください！
以下では、私たち失敗しない大規模修繕工事の進めるための大規模修繕エージェントの役割について紹介します。
失敗しない大規模修繕工事の進め方とは
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マンション大規模修繕中の過ごし方ガイド
マンション大規模修繕は建物全体にわたって行われるため、生活に広範囲の影響があります。
本章では、生活にどのような影響があるのか、その中でおすすめの過ごし方について解説していきます。
マンション大規模修繕工事中の生活への影響
マンション大規模修繕における生活への影響は主に以下の三つになります。
- 工事の音や振動・塗料の匂い：工事の初期段階では足場の組み立てや相対、外壁の下地処理などを行うため、重機を使った作業が多くなり、大きな騒音が発生します。さらに、塗装工事ではシンナー系の溶剤を含んだ塗料は独特な刺激臭が発生し、室内にまで匂いが入り込む可能性もあります。
- 洗濯が制限（ベランダ・バルコニーが使えない）
ベランダやバルコニーは、大規模修繕工事の対象範囲になるため、一時的に立ち入り禁止になります。そのため、洗濯物が干せなかったり、ベランダにもともとある家具や荷物は一時的に移動する必要があります。 - 玄関や共用部の通行制限
工事の進捗によっては、エントランスや共用廊下の一部が一時的に立ち入りができなくなります。
おすすめの過ごし方（家族構成別）
工事による生活への影響は、家族構成やライフスタイルによって変わります。
そのため、今回はそれぞれの生活環境やリズムに応じた対策を紹介します。
①在宅勤務者
大規模修繕工事が在宅勤務期間に重なると、会議中の騒音や集中力の低下に影響があります。
そのため、少しでも避けるためには
- 施工スケジュールを事前に把握する
- 騒音が激しい時間帯を把握する
- 自身の重要な会議や業務の時間に被らないように調整する（その時間は移動する）
などの対策が必要です。
他にも、ノイズキャンセリングや耳栓を使用することも有効的な対策になります。
このように、スケジュールを把握して、自身の業務を有効的に進めるために調整することが重要です。
②子供がいる家族
乳幼児や小さなお子さんがいる家庭では、騒音や作業員の出入りに不安がある方も多くいらっしゃいます。
その中で対策としては
・お子さんに対して丁寧な説明と声かけをする
・日中の騒音ストレスを避ける（時間帯の把握）
・室内での遊び場の工夫と充実
などが必要です。
お子さんの日常生活の変化は不安やストレスが大きくなります。
そのため、このような対策をとって少しても和らげることが効果的でしょう。
③高齢者と同居する家庭
高齢者の方々で、聴覚が敏感になっている場合、突然の大きな音や作業員の声が驚きや混乱を引き起こす可能性があります。
そのため対策としては
・工事期間の予定をしっかり共有する
・玄関席や共用部分に対する安全面への配慮（手すりや段差）
・外出をしてリフレッシュをする
などが効果的です。
そのため、日中に軽く散歩を取り入れたり、静かなカフェでお茶を楽しむなど騒音の影響がなるべくないように配慮することが大切です。
【実例３選紹介】マンション大規模修繕にはトラブル多発！
国土交通省のデータによると、築26年を超えるマンションは全体の約40%に達しており、大規模修繕が必要な物件は急増しています。
それに伴い、業者とのトラブルや住民間のトラブルも増え続けています。
その中でも、こんかの章では実例を３つご紹介します。
トラブル①｜着工後に突然「追加費用が必要」と言われた
工事が始まってから「想定外の劣化が見つかった」として、数百万円単位の追加費用を請求されるケースがあります。
着工前に安い見積もりを出しておき、断りにくい状況になってから金額を上げる手口です。
口頭で「わかりました」と答えた時点で承諾とみなされるリスクもあるので注意が必要です。
トラブル②｜工事が終わったのに外壁がすぐ傷んできた
外壁塗装で規定3回塗りのところを2回で済ませるなど、工程を省略する手抜き工事が起きることがあります。
竣工直後は問題なく見えますが、1〜2年後にひび割れや雨漏りが発生します。
再施工を求めても「経年劣化です」と言い逃れされるケースも実際にあります。
トラブル③｜
住民が「大規模修繕ノイローゼ」に陥った
足場設置・高圧洗浄・グラインダーがけの騒音、シンナー臭、ベランダが使えないストレスが数ヶ月続くと、イライラ・不眠・うつ傾向が出る住民も出てきます。
在宅勤務の方は特に影響を受けやすく、理事会へのクレームが止まらなくなるケースがあります。
このようにマンション大規模修繕にはトラブルがつきものです。
さらに、詳しく大規模修繕でのトラブルや対策などを知りたい方は「マンション大規模修繕で起きるトラブル5選｜業者選びで9割は防げる」の記事もぜひご覧ください！
以下の章では、大規模修繕を進めるにおいて失敗しないコツについて紹介していきます。
大規模修繕を進める際に失敗しないための3つのコツについて【2026年最新版】
大規模修繕の業者選びで失敗しないためには3つのコツが重要になってきます。
このコツを知っておくことで適正な金額で工事ができ、金額を減らすこともできるので必ず知っておきましょう！
①相見積もりは最低2~3社を取り比較する
理事会が失敗する最大の理由は、「比較対象がないまま管理会社の推奨業者の一社で決断してしまうこと」 です。
ですので相見積もり業者は3社を見て判断されることがベストです。
2社ではまだ不十分と言えますし、4社だと多すぎてどの会社がいいのか分からない。ということになるので3社が適切な相見積もり数だと考えています。
1社のみの見積もりで決めてしまうと金額が高く決まってしまうことがあります。
業者から「何社の相見積もりを取られていますか？」と聞かれた場合は「数社とっています。」と答えるようにしましょう。
②施工実績が豊富で歴の長い大規模修繕業者に依頼しましょう
大規模修繕は一般的な戸建てのリフォームとは異なります。
そのため、社歴の長い(少なくとも5年以上の実績のある)大規模修繕業者を選ぶことが大切です！
会社が長く存続していないということはそれだけ安定して工事を受けれていないということになりますので、より施工事例が多い会社を選定するようにしましょう。
③星4.0以上の口コミの良い会社を選びましょう！
レストランを選ぶようにリフォーム会社を選ぶ時代になっています。
グーグルの口コミを見るときは星4以上の口コミになっているかを確認するようにしましょう。
口コミが悪い会社に依頼してしまうと後々問題になり、最悪裁判や訴訟になることもあります。
大規模修繕の会社で口コミが悪い会社の特徴として
- 現地調査や見積もり提出では良い事ばかり話している
- 契約が終わるとレスが悪くなる
- 工事中の連絡が取れにくくなる
といったものがあります。
業者選びには注意するようにしましょう！
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マンション大規模修繕の進め方・流れ7STEP！工事の周期や費用相場まで解説！【まとめ】
いかがでしたでしょうか？
今回この記事では
などをお伝えしました。
大規模修繕は業者の選択を間違えるだけで、思ったような工事内容にならないだけでなく大切な資産としての価値が下がってしまうことにも繋がります。
私たちは管理組合の修繕委員会や理事長の皆様に対して、”適正な工事”を”適正な金額”で行なっていただくことをミッションに優良業者を無料で紹介する大規模エージェントというサービスを行なっております。
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